แนวโน้มอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย

KEY SUMMARY

การฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อกดดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2025 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

• ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ทั้งปัญหาเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ค่าครองชีพ ค่าใช้จ่าย และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังคงกดดันการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง
• หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -3% ถึง -5%YOY ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -1% ถึง -3%YOY ซึ่งคาดว่าเป็นการหดตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง จากระดับราคาที่ยังต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมาก
• การโอนกรรมสิทธิ์ในต่างจังหวัด คาดว่าจะมีเพียงภูเก็ตที่ยังสามารถรักษาอัตราการเติบโตได้ในระดับสูง สวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม จากแรงหนุนของกำลังซื้อชาวต่างชาติที่คาดว่ายังอยู่ในระดับสูง
  

การเปิดโครงการใหม่ในปี 2025 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง ท่ามกลางสถานการณ์กำลังซื้อในประเทศที่ยังซบเซา

• หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -9% ถึง -11%YOY โดยยังเป็นการเน้นเปิดโครงการระดับบน ที่กำลังซื้อมีศักยภาพเป็นหลัก ท่ามกลางภาวะต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง และสินค้าคงเหลือที่เพิ่มขึ้น
• ทั้งนี้การพิจารณาเปิดโครงการบ้านเดี่ยวบ้านแฝดราคาสูงต้องมีความรอบคอบมากขึ้นเช่นกัน จากหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้นมากตั้งแต่ปี 2022-2024 ส่วนการเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ยังคงต้องใช้ความระมัดระวังสูงเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา

• มาตรการที่ประกาศออกมาแล้ว อย่างมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV สำหรับกรณีที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไปมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท และกรณีที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังแรกมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้หดตัวมากนัก โดยผลยังคงจำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มที่มีความพร้อมด้านการเงิน และงบประมาณเพียงพอ ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง ประกอบกับสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้ ซึ่งยังคงส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้ และยังต้องใช้เวลาอีกหลายปีในการฟื้นตัว
• ยังมีความต่อเนื่องในการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำจากธนาคารของรัฐ ในส่วนของโครงการบ้านเพื่อคนไทย หากสามารถสร้างเสร็จตามแบบและเข้าอยู่ได้จริง ก็จะช่วยให้ผู้มีรายได้ต่ำสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพดีได้ ซึ่งยังต้องติดตามว่าจะมีเฟสต่อ ๆ ไปหรือไม่

• ได้แก่ 1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง เช่น หลีกเลี่ยงทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสะสมสูง 2) ตอบโจทย์และแก้ปัญหาให้กับผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุด เช่น แก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง 3) ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง ในกรุงเทพฯ และภูเก็ต และ 4) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาอัตรากำไร
• ยังต้องให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) เช่น การพัฒนาโครงการโดยคำนึงถึงการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน (Sustainable living) หรือที่อยู่อาศัยสีเขียว (Green housing) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากคนรุ่นใหม่

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ประกอบด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่ ไปจนถึงรายกลางและเล็กที่มีรูปแบบการประกอบธุรกิจ และจุดแข็งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน ทั้งประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และความเชี่ยวชาญในแต่ละทำเล นับตั้งแต่การประกาศใช้มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2019 ซึ่งมีจุดประสงค์หลักเพื่อลดความเสี่ยงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากปัญหาหนี้เสียที่มีความรุนแรง รวมถึงป้องกันการเก็งกำไรระยะสั้น โดยไม่ได้อยู่อาศัยจริงที่จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเร่งตัวเกินไป ซึ่งผลของมาตรการทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวลง โดยส่วนใหญ่เป็นการชะลอตัวในกลุ่มกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป หลังจากนั้น เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 อย่างรุนแรงในปี 2020-2021 ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวมาก และฟื้นตัวได้ช้า อีกทั้ง ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับการปรับตัวสูงขึ้นของต้นทุนเหล็ก และปูนซีเมนต์ ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นในปี 2021-2022 ส่งผลกระทบต่อรายได้ อัตรากำไร รวมถึงสภาพคล่อง

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีความได้เปรียบ ทั้งด้านความแข็งแกร่งของแบรนด์ และเงินลงทุน รวมถึงยังสามารถใช้กลยุทธ์ด้านราคาดึงดูดกำลังซื้อ เพื่อระบายสต็อก และรักษาสภาพคล่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ TOP 8 ที่ธุรกิจสามารถฟื้นตัวได้เร็ว อีกทั้ง ยังมีเงินลงทุนเพียงพอในการกลับมาเดินหน้าพัฒนาโครงการในหลากหลายรูปแบบ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการระดับบน เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีคุณภาพ ทำให้รายได้กลับมาฟื้นตัวได้เร็ว และครองส่วนแบ่งการตลาดราว 50% ถึง 55% ในช่วงปี 2022-2024 ที่ผ่านมา ซึ่งเมื่อพิจารณากลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีรายได้มากที่สุดในช่วงปี 2022-2024 สามรายแรก ได้แก่ AP, SIRI และ SPALI พบว่ามีส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอย่างค่อยเป็นค่อยไปจาก 27% ในปี 2022 เป็น 29% ในปี 2024 ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กจำนวนมากยังประสบปัญหาสภาพคล่อง และไม่สามารถแข่งขันได้ อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มที่สามารถประคองธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่เจาะตลาดอยู่ในพื้นที่ปริมณฑล หรือหัวเมืองสำคัญ ที่มีจุดแข็งในด้านแบรนด์ และฐานลูกค้าในพื้นที่

การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมาถูกกดดันอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยต่าง ๆ ทั้งผลกระทบทางเศรษฐกิจจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ปัจจัยด้านค่าครองชีพและภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่ารายได้ หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่อยู่อาศัย และการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ส่วนกำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่แม้จะได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า แต่ยังเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนน้อยกว่าเมื่อเทียบกับอุปสงค์โดยรวมทั้งตลาด จึงยังไม่สามารถพยุงตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมได้มากนัก และส่งผลให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2024 อยู่ที่ระดับ 3.5 แสนหน่วย และยังไม่สามารถกลับไปอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 ที่ระดับ 3.9 แสนหน่วยได้ ส่วนในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ก็สามารถขยายตัวได้เพียงเล็กน้อยจากระดับ 9.3 แสนล้านบาทในปี 2019 มาอยู่ที่ระดับ 9.8 แสนล้านบาทในปี 2024 โดยมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้น ตามปัจจัยด้านราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่เร่งตัวขึ้นมาก ประกอบกับสัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาสูงโดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น โดยสัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งราคามากกว่า 10 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่อมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งทั้งหมดในช่วงปี 2023-2024 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 34% -35% จากระดับ 29% ในปี 2022 และระดับ 24% ในช่วงก่อนเกิด COVID-19 ปี 2019

สำหรับด้านอุปทาน พบว่าในช่วงปี 2022-2024 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กลับมาสูงกว่าจำนวนหน่วยขายได้อีกครั้ง โดยจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 9 หมื่นหน่วยต่อปี ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 8 หมื่นหน่วยต่อปี นอกจากนั้น ปัจจัยด้านกำลังซื้อกลุ่มบนที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากกว่า ประกอบกับต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน และราคาที่ดิน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลาง-บนมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ และสามารถบริหารจัดการอัตรากำไรได้มากกว่าโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ที่มีอัตราการยกเลิกการซื้อ และโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อที่สูง

อย่างไรก็ตาม ภาครัฐมีการออกนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ และบรรเทาผลกระทบที่เกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาต่าง ๆ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองที่อยู่

อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ออกมาในช่วงปี 2024 รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV และมาตรการลดหย่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ออกมาในช่วงก่อนหน้า ขณะที่สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐก็มีออกมาอย่างต่อเนื่องทุกปี ซึ่งผลของมาตรการสามารถช่วยบรรเทาการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย และกระตุ้นกำลังซื้อได้เพียงบางส่วน โดยส่วนใหญ่เป็นการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มที่มีความพร้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้ตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น แต่ยังไม่เพียงพอที่จะช่วยกระตุ้นเพิ่มเติมในกลุ่มที่ไม่สามารถซื้อได้ ไม่ว่าจะเป็นครัวเรือนที่ประสบปัญหาด้านเศรษฐกิจ ซึ่งกระทบต่อรายได้ที่ลดลงหรือภาระหนี้ที่สูงขึ้น จนทำให้ไม่สามารถผ่านเกณฑ์การปล่อยกู้ของสถาบันการเงินได้

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2025 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง จากปัจจัยกดดันด้านการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อที่ยังมีน้ำหนักมากกว่าปัจจัยสนับสนุน โดยตลาดคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มหดตัวน้อยกว่าตลาดแนวราบ รวมถึงตลาดคอนโดมือสองคาดว่ายังได้รับความนิยมสูง

SCB EIC มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง ในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้า ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด จากปัจจัยกดดันที่สำคัญ ได้แก่

1) แรงกดดันด้านการฟื้นตัวของกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ส่วนใหญ่ต้องเผชิญกับภาระค่าใช้จ่ายที่สูงกว่ารายได้ ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่มีความสามารถมากพอที่จะเข้าถึงสินเชื่อใหม่ หรือผ่อนชำระสินเชื่อเดิมได้อย่างสม่ำเสมอ ส่งผลให้กำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวส่วนใหญ่ตัดสินใจยังไม่ซื้อที่อยู่อาศัย หรือชะลอการซื้อออกไป ซึ่งผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของ SCB EIC ในปี 20251 พบว่าสัดส่วนกว่า 47% ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมดยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากสัดส่วน 44% ในการสำรวจในปี 20242 นอกจากนั้นยังพบว่า ในกลุ่มของผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้านั้น เป็นกลุ่มของผู้ที่วางแผนจะซื้อในระยะกลางหรือในช่วง 3-5 ปีข้างหน้ามากที่สุด โดยมีสัดส่วนราว 25% ถึง 30% ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมดจากผลการสำรวจในปี 2024-2025 อย่างไรก็ตาม แม้กำลังซื้อกลุ่มบนจะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น แต่ก็ยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และยังไม่เพียงพอที่จะพยุงตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม

2) ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน สะท้อนจากสัดส่วนยอดคงค้าง NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ต่อยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งหมดของธนาคารพาณิชย์เฉลี่ยต่อปี ที่เริ่มเพิ่มขึ้นอยู่ที่ระดับ 3.7% ในปี 2024 หลังจากทรงตัวอยู่ที่ระดับ 3.2% ถึง 3.3% ในปี 2022-2023 นำมาสู่ข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง

3) ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นไปตามราคาที่ดิน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต ส่งผลให้การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากขึ้น โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่า อัตราการขยายตัวของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงปี 2022-2024 เฉลี่ยอยู่ที่ราว 3.8% ต่อปี ขณะที่ในช่วงปี 2016-2019 เฉลี่ยอยู่ที่เพียงราว 2.6% ต่อปี สะท้อนราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการที่ต้องใช้พื้นที่ที่ดินขนาดใหญ่ อีกทั้ง ราคาวัสดุก่อสร้างสำคัญ อย่างเหล็ก และปูนซีเมนต์ ที่แม้จะมีแนวโน้มปรับตัวลดลง แต่ยังอยู่ในระดับสูงกว่าในอดีต