ภาคก่อสร้างและอสังหาฯ ฝ่าสงครามตะวันออกกลาง : รับมืออย่างไร ในยุคราคาพลังงานสูงขึ้น

KEY SUMMARY

สงครามตะวันออกกลาง ทำให้ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้น และส่งผลให้ต้นทุนอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น โดยเฉพาะสินค้าที่มีโครงสร้างต้นทุนการผลิตที่ใช้พลังงานสูง เช่น เหล็ก, ปูนซีเมนต์ และกระเบื้อง (สัดส่วนต้นทุนพลังงานอยู่ที่ 35-50% ของต้นทุนรวม) นอกจากนี้ ยังได้รับผลกระทบด้านราคาวัตถุดิบนำเข้าที่ผันผวนตามราคาสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลก รวมถึงค่าขนส่งที่สูงขึ้น โดยใน 1-2 เดือนนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวยังไม่สูงนัก ซึ่งจะเป็นการปรับขึ้นไปตามค่าขนส่ง เนื่องจากผู้ประกอบการยังมีสต็อกสินค้าในช่วงก่อนการเกิดสงคราม รวมถึงโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่มีการล็อกราคาวัสดุก่อสร้างจากคำสั่งซื้อล่วงหน้า ทั้งนี้ ณ 11 มี.ค. 2026 ราคา Billet ในจีนปรับตัวสูงขึ้น 6% จากในเดือน ก.พ. 2026 โดยหากการปิดช่องแคบฮอร์มุซยืดเยื้อ จะเป็นความเสี่ยงให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอีกจากปัจจุบัน รวมถึงการใช้งานลดลง จากการชะลอโครงการก่อสร้าง

ภาคก่อสร้างมีแนวโน้มเผชิญการชะลอโครงการก่อสร้าง และต้นทุนสูงขึ้น ความไม่แน่นอนทั้งเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจไทยจะเป็นปัจจัยที่มีผลให้นักลงทุนชะลอการก่อสร้างโรงงาน รวมถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อาจชะลอการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกไปอีก จากการเปิดโครงการใหม่ในปี 2026 อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว อีกทั้ง ยังได้รับผลกระทบด้านต้นทุนจากการปรับขึ้นราคาวัสดุก่อสร้าง ในส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้างที่รับงานโครงการภาครัฐ แม้จะได้รับชดเชยต้นทุนก่อสร้างจากกลไกค่า K แต่การเบิกจ่ายที่ล่าช้า และสูตรการคำนวณที่ไม่สะท้อนต้นทุนก่อสร้างที่แท้จริง เป็นความเสี่ยงให้เผชิญความท้าทายด้านการขาดสภาพคล่อง และการบริหารต้นทุน

อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบด้านกำลังซื้อในประเทศฟื้นตัวช้าออกไป กำลังซื้อชาวต่างชาติชะลอลง รวมถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้น

·      ปัญหาภาระค่าใช้จ่ายซ้ำเติมให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศฟื้นตัวช้าออกไป โดยราคาสินค้าและบริการที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาพลังงาน ทำให้ภาคครัวเรือน โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างประสบปัญหาภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น

·      ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกชะลอการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ แม้จะได้รับอานิสงส์จากผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม แต่สัดส่วนกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวยังต่ำมาก (มูลค่าโอนคอนโดของชาวตะวันออกกลางที่อยู่ในพื้นที่สงครามและพื้นที่ใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 1% ของมูลค่าโอนคอนโดของชาวต่างชาติโดยรวม)

·      ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้นจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ขณะที่กำลังซื้อยังไม่สามารถฟื้นตัว และการแข่งขันในตลาดยังเข้มข้น กดดันให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยได้มากนัก อีกทั้ง มีความเสี่ยงชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป โดย SCB EIC คาดว่าในปี 2026 ผู้ประกอบการจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 39,000 หน่วย (-5%YOY) และในกรณีที่สงครามยืดเยื้อ คาดว่าจะหดตัว -10%YOY

แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ ท่ามกลางความผันผวนของราคาพลังงาน

·    ผู้ประกอบการวัสดุก่อสร้าง ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน และระบายสต็อกสินค้า จัดหาวัตถุดิบจาก Supplier อย่างหลากหลาย เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการขาดแคลนวัตถุดิบ รวมถึงอาจนำเทคโนโลยีมาช่วยวิเคราะห์ข้อมูล และคาดการณ์สถานการณ์ เพื่อช่วยให้ตัดสินใจทางธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

·    ผู้รับเหมาก่อสร้าง ต้องบริหารจัดการคำสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างล่วงหน้า อย่างสอดคล้องกับความต้องการใช้
เป็นพันธมิตรกับผู้ค้า และผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างอย่างหลากหลาย เพื่อลดความเสี่ยงในการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง รวมถึงเร่งก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามแผน ซึ่งจะส่งผลให้สามารถรักษาสภาพคล่องในธุรกิจได้

·      ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างอย่างใกล้ชิด เพื่อบริหารจัดการต้นทุน เช่น กำหนดปริมาณการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างอย่างเหมาะสม ลดของเสียและความผิดพลาดจากการก่อสร้าง รวมถึงเร่งสร้างรายได้ โดยทำการตลาดขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม รวมถึงปรับโมเดลธุรกิจบรรเทาข้อจำกัดของกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง เช่น การเช่า การเช่าซื้อ

ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการออกมาตรการบรรเทาผลกระทบสำหรับภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดภาษีนำเข้าวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิตวัสดุก่อสร้าง ช่วยเหลือผู้ประกอบการให้เข้าถึงแหล่งพลังงานได้อย่างทั่วถึง สำหรับงานโครงการภาครัฐอาจขยายอายุสัญญาชั่วคราวโดยงดเว้นค่าปรับ รวมถึงเร่งรัดการเบิกจ่ายค่า K นอกจากนี้ อาจผ่อนคลายกฎระเบียบให้เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหรือพำนักระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งจะช่วยดึงดูดกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจากชาวต่างชาติได้

สงครามตะวันออกกลางกระทบอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างด้านต้นทุนสูงขึ้น ทั้งพลังงานในการผลิต ราคาวัตถุดิบนำเข้า รวมถึงค่าขนส่ง

สงครามตะวันออกกลางที่ลุกลามไปสู่การปิดช่องแคบฮอร์มุซ ทำให้ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้น และมีแนวโน้มส่งผลให้ต้นทุนอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น โดยเฉพาะสินค้าที่มีโครงสร้างต้นทุนการผลิตที่ใช้พลังงาน อย่างไฟฟ้า และถ่านหินในระดับสูง เช่น เหล็ก, ปูนซีเมนต์ และกระเบื้อง (สัดส่วนต้นทุนพลังงานอยู่ที่ราว 35-50% ของต้นทุนรวม) นอกจากนี้ ยังได้รับผลกระทบด้านราคาวัตถุดิบที่ต้องนำเข้าจากต่างประเทศ ที่เผชิญความผันผวนไปตามราคาสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลก รวมถึงค่าขนส่งและค่าเบี้ยประกันภัยที่ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน

เหล็ก : อุตสาหกรรมเหล็กไทยพึ่งพาการนำเข้าวัตถุดิบสำคัญ ได้แก่ Billet และ Slab โดยนำเข้าจากจีนในสัดส่วนสูงถึง 75% ของการนำเข้าวัตถุดิบประเภทดังกล่าวโดยรวม ทั้งนี้ Billet และ Slab ที่นำเข้านั้นได้รับผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลางตั้งแต่ระดับเหล็กต้นน้ำ ผ่านช่องทางกลไกราคาสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลก โดยอิหร่านเป็นผู้ผลิตเหล็กดิบ (Pig iron) หรือ Sponge iron รายใหญ่อันดับต้น ๆ ของโลก ซึ่งเหล็กดิบเป็นวัตถุดิบต้นน้ำในการผลิต Billet และ Slab เมื่อการผลิตเหล็กดิบจากอิหร่านลดลง และมีการผลิตเหล็กในภูมิภาคอื่น ๆ เช่น จีน และอินเดีย มากขึ้น ได้ส่งผลให้ความต้องการใช้สินแร่เหล็ก (Iron ore) และเศษเหล็ก (Scrap) ในประเทศดังกล่าวพุ่งสูงขึ้นในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ราคาวัตถุดิบปรับตัวสูงขึ้น และทำให้ต้นทุน Billet และ Slab ที่ไทยนำเข้าจากจีนปรับตัวสูงขึ้นตามมา ทั้งนี้ ณ วันที่ 11 มีนาคม 2026 ราคา Billet ในจีนปรับตัวสูงขึ้นแตะระดับ 134 ดอลลาร์สหรัฐ/ตัน สูงขึ้นจากราคาเฉลี่ยในเดือนกุมภาพันธ์ 2026 ซึ่งอยู่ที่ 127 ดอลลาร์สหรัฐ/ตัน หรือขยายตัวราว 6% อีกทั้ง การนำเข้าเหล็กยังเผชิญค่าขนส่งและค่าเบี้ยประกันภัยที่ปรับตัวสูงขึ้นอีกด้วย

นอกจากนี้ การผลิตหรือแปรรูปเหล็กเป็นสินค้าปลายน้ำในไทยยังใช้พลังงานไฟฟ้าในระดับสูง จึงกล่าวได้ว่าสงครามตะวันออกกลางส่งผลกระทบด้านต้นทุนต่ออุตสาหกรรมเหล็กไทยค่อนข้างมาก ตั้งแต่ในระดับราคาวัตถุดิบ ขั้นตอนการผลิตหรือแปรรูป ไปจนถึงการขนส่ง ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการสามารถปรับขึ้นราคาขาย เพื่อผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ใช้งานเหล็กและผู้บริโภคได้บางส่วน จึงมีความเสี่ยงที่อุตสาหกรรมเหล็กไทยจะเผชิญกับภาวะอัตรากำไรที่ลดลงจากเดิม

ปูนซีเมนต์ : อุตสาหกรรมปูนซีเมนต์มีการใช้ความร้อนสูงจากถ่านหิน และมีต้นทุนค่าขนส่งสูง โดยต้นทุนพลังงานคิดเป็นสัดส่วน 30-50% ของต้นทุนรวม ทั้งนี้แม้ไทยจะพึ่งพาการนำเข้าถ่านหินมาใช้ในเตาเผาปูนเม็ดจากออสเตรเลียและอินโดนีเซียเป็นหลัก แต่ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ก็จะส่งผลให้ราคาถ่านหินปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วยในฐานะพลังงานทดแทน จึงส่งผลให้ต้นทุนในอุตสาหกรรมปูนซีเมนต์ปรับเพิ่มสูงขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ทั้งนี้ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2025 เป็นต้นมา ราคาปูนซีเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นมาก จากฐานราคาในช่วงก่อนหน้าอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับความต้องการใช้งานปูนซีเมนต์ในโครงการก่อสร้างภาครัฐที่ขยายตัวค่อนข้างมาก แม้ปัจจุบันผู้ผลิตปูนซีเมนต์ รายใหญ่ของไทยมีสัดส่วนการใช้พลังงานทดแทนเชื้อเพลิงฟอสซิลประมาณ 30% เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปี 2020 ที่มีสัดส่วนการใช้พลังงานทดแทนประมาณ 10% ซึ่งสามารถบรรเทาผลกระทบด้านต้นทุนพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้นไปได้บางส่วน อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการสามารถปรับขึ้นราคาขาย เพื่อส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ใช้งานปูนซีเมนต์และผู้บริโภคได้ค่อนข้างมาก โดยราคาพลังงานที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น จะเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาปูนซีเมนต์มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ : แผ่นไม้แปรรูป ได้แก่ ไม้ปาติเกิ้ล และไฟเบอร์บอร์ด (MDF/HMR/Hardboard) ของไทยมีการพึ่งพาการส่งออกไปตะวันออกกลางค่อนข้างสูง (สัดส่วนมูลค่าการส่งออกไปตะวันออกกลางราว 50% ของมูลค่าการส่งออกสินค้าประเภทดังกล่าวโดยรวม) จึงเผชิญความเสี่ยงทั้งด้านความต้องการหรือคำสั่งซื้อจากตะวันออกกลางที่หยุดชะงัก อีกทั้ง ยังเผชิญปัญหาด้านการขนส่ง ทั้งการเปลี่ยนแปลงเส้นทางการขนส่ง และต้นทุนที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากค่าขนส่งและเบี้ยประกันภัย นอกจากนี้ สินค้าในกลุ่มกระเบื้อง ซึ่งมีโครงสร้างต้นทุนการผลิตที่ใช้พลังงานในระดับสูง อีกทั้ง ส่วนหนึ่งยังมีการนำเข้ามาจากต่างประเทศ รวมถึงสีทาอาคาร ซึ่งมีการใช้วัตถุดิบจากอุตสาหกรรมปิโตรเคมี ก็มีแนวโน้มการปรับราคาให้เพิ่มสูงขึ้นตามต้นทุนการผลิต ราคาวัตถุดิบ รวมถึงค่าขนส่งและค่าเบี้ยประกันภัยด้วยเช่นเดียวกัน

SCB EIC มองว่าในระยะ 1-2 เดือนข้างหน้านี้ ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวไม่สูงนัก ซึ่งจะเป็นการปรับขึ้นไปตามต้นทุนค่าขนส่ง เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงมีสต็อกสินค้าในช่วงก่อนการเกิดสงคราม รวมถึงโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ยังมีการล็อกราคาวัสดุก่อสร้างจากคำสั่งซื้อล่วงหน้าในช่วงก่อนการเกิดสงคราม อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์การปิดช่องแคบฮอร์มุซยืดเยื้อ และกระทบให้ราคาน้ำมันปรับตัวเพิ่มขึ้นไปอยู่เหนือระดับ 100 ดอลลาร์สหรัฐ/บาร์เรล ก็จะเป็นความเสี่ยงให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ รวมถึงยังมีความเสี่ยงด้านการใช้งานวัสดุก่อสร้างที่ลดลง จากการชะลอโครงการก่อสร้างในช่วงที่ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

ภาคก่อสร้างมีแนวโน้มเผชิญการชะลอโครงการก่อสร้าง และต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น

การก่อสร้างภาคเอกชนมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากสงคราม ด้านรายได้ที่อาจลดลงจากการชะลอโครงการก่อสร้าง และต้นทุนก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น โดยในส่วนของด้านรายได้นั้น นักลงทุนและผู้ประกอบการอาจชะลอการก่อสร้างโรงงานออกไป แม้ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2025 การก่อสร้างโรงงานจะขยายตัว เป็นแรงหนุนการก่อสร้างภาคเอกชน ประกอบกับมูลค่าการอนุมัติให้การส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในปี 2025 สูงถึง 1,616 พันล้านบาท (+66%YOY) สะท้อนแนวโน้มการขยายตัวของการก่อสร้างโรงงานในระยะข้างหน้า

อย่างไรก็ดี SCB EIC มองว่า สงครามตะวันออกกลางส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนทั้งเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจไทย โดยหากสงครามยืดเยื้อจะเป็นปัจจัยที่มีผลให้นักลงทุนและผู้ประกอบการชะลอการก่อสร้างโรงงานออกไป อีกทั้ง ในส่วนของการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจชะลอการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกไปอีก จากการเปิดโครงการใหม่ในปี 2026 อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว เพื่อรอให้กำลังซื้อของผู้บริโภคผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างฟื้นตัว ส่งผลกระทบด้านรายได้ของผู้รับเหมาก่อสร้างที่รับงานโครงการภาคเอกชนเป็นหลักให้ลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

อีกทั้ง การก่อสร้างภาคเอกชนยังได้รับผลกระทบด้านต้นทุนก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น จากการปรับขึ้นราคาสินค้าวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก, ปูนซีเมนต์, กระเบื้อง และสีทาอาคาร ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นไปตามต้นทุนพลังงานในการผลิต ราคาวัตถุดิบ รวมถึงค่าขนส่งและค่าเบี้ยประกันภัย นอกจากนี้ ในกระบวนการก่อสร้างยังมีการใช้น้ำมันสำหรับเครื่องจักรก่อสร้างอีกด้วย

ในส่วนของการก่อสร้างภาครัฐเผชิญความท้าทายด้านการขาดสภาพคล่อง และการบริหารต้นทุน รวมถึงมาตรการบรรเทาผลกระทบจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น อาจกระทบการจัดสรรงบประมาณมาลงทุนในการก่อสร้างภาครัฐ ผู้รับเหมาก่อสร้างที่รับงานโครงการภาครัฐมีแนวโน้มเผชิญความท้าทายด้านต้นทุน
ที่สูงขึ้น จากการปรับขึ้นราคาสินค้าวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็ก และปูนซีเมนต์ แม้จะได้รับชดเชยต้นทุนก่อสร้างจากกลไกค่า K[1] แต่การเบิกจ่ายที่ล่าช้า และสูตรการคำนวณที่ไม่สะท้อนต้นทุนก่อสร้างที่แท้จริง เป็นความเสี่ยงให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเผชิญความท้าทายด้านการขาดสภาพคล่อง และการบริหารต้นทุน ที่อาจนำมาสู่ปัญหาต่าง ๆ โดยเฉพาะผู้รับเหมาก่อสร้างรายกลางและเล็ก ที่มีข้อจำกัดทางด้านการเงินมากกว่าผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ ที่อาจส่งมอบงานล่าช้า หรือทิ้งงานได้

นอกจากนี้ ยังต้องจับตามาตรการภาครัฐที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อการจัดสรรงบประมาณมาลงทุนในการก่อสร้างภาครัฐให้ลดลงได้ อีกทั้ง หากภาครัฐมีการกู้เงินเพิ่มเติม ก็ยังมีความเสี่ยงที่หนี้สาธารณะจะชนเพดานที่ 70% ของ GDP เร็วขึ้น ซึ่งจะเป็นข้อจำกัดในการลงทุนในการก่อสร้างภาครัฐในระยะข้างหน้า

อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบด้านกำลังซื้อในประเทศฟื้นตัวช้าออกไป กำลังซื้อชาวต่างชาติชะลอลง รวมถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้น

ปัญหาด้านภาระค่าใช้จ่ายซ้ำเติมให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศฟื้นตัวช้าออกไป โดยเฉพาะผู้มีรายได้ ปานกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกำลังซื้อกลุ่มหลักในตลาดที่อยู่อาศัย ที่คาดว่าจะยังไม่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้อยู่แล้วในระยะสั้น จากปัจจัยกดดันด้านภาระหนี้ และความเข้มงวดการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่ยังไม่มีแนวโน้มคลี่คลายจากเดิม
โดยราคาสินค้าและบริการต่าง ๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาพลังงาน จะทำให้ภาคครัวเรือน โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างต้องประสบปัญหาด้านภาระค่าใช้จ่ายมากยิ่งขึ้น ซ้ำเติมให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศยิ่งฟื้นตัวช้าออกไป

ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก จะชะลอการตัดสินใจซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในปี 2023-2025 อยู่ในระดับสูงเฉลี่ยที่ราว 6.7 หมื่นล้านบาท/ปี หรือคิดเป็นสัดส่วนราว 7% เมื่อเทียบกับมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ แม้มูลค่าโอนจะหดตัวลงต่อเนื่องจากจุดสูงสุดในปี 2023 แต่หน่วยโอนยังคงขยายตัวเล็กน้อยอย่างต่อเนื่อง โดย SCB EIC มองว่า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจากชาวต่างชาติในปี 2026 มีแนวโน้มชะลอลง โดยบรรยากาศของสงคราม และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก จะชะลอการตัดสินใจซื้อคอนโดของชาวต่างชาติโดยรวม

อย่างไรก็ดี ยังมีโอกาสที่ตลาดที่อยู่อาศัยในไทยจะได้รับอานิสงส์จากผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม หรือลงทุนในสินทรัพย์ปลอดภัย โดยที่ผ่านมา สงครามรัสเซีย-ยูเครน ความขัดแย้งระหว่างจีน-ไต้หวัน รวมถึงความไม่สงบ ในเมียนมา ส่งผลให้มูลค่าโอนคอนโดจากชาวต่างชาติดังกล่าวขยายตัว ทั้งนี้มูลค่าโอนคอนโดของชาวตะวันออกกลางที่อยู่ในพื้นที่สงครามและพื้นที่ใกล้เคียง 14 ประเทศ[2] ในปี 2023-2025 เฉลี่ยอยู่ที่ราว 990 ล้านบาท/ปี คิดเป็นสัดส่วน 1% ของมูลค่าโอนคอนโดของชาวต่างชาติโดยรวม โดยชาติที่มีมูลค่าโอนเฉลี่ยต่อปีสูงที่สุด ได้แก่ อิสราเอล (สัดส่วนเฉลี่ย 60% ของมูลค่าโอนคอนโดของ 14 ประเทศ) รองลงมา ได้แก่ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ และโอมาน (สัดส่วนเฉลี่ย 9%) นอกจากนี้ เป็นอิหร่าน, คูเวต, ซาอุดีอาระเบีย และเลบานอน (สัดส่วนเฉลี่ย 2%-5%)

แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในไทยอาจได้รับอานิสงส์จากการซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม แต่สัดส่วนของกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวยังต่ำมาก จึงยังไม่สามารถชดเชยกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจากชาวต่างชาติโดยรวมที่มีแนวโน้มชะลอลงได้ ประกอบกับตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังต้องเผชิญการแข่งขันจากประเทศอื่น ๆ ที่มีข้อได้เปรียบมากกว่า เช่น กฎระเบียบเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหรือพำนักระยะยาว อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง

ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ปัจจุบันผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัยผ่านการจัดโพรโมชัน ซึ่งสต็อกที่อยู่อาศัยดังกล่าวเป็นการพัฒนาโครงการภายใต้ต้นทุนก่อสร้างในช่วงก่อนเกิดสงคราม จึงส่งผลให้ราคาขายและต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
ในปัจจุบันจะยังไม่ได้รับผลกระทบจากสงครามมากนัก อย่างไรก็ตาม ในการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้ม
ต้องเตรียมรับมือกับภาวะต้นทุนพุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนวัสดุก่อสร้างอย่างเหล็ก, ปูนซีเมนต์, กระเบื้อง และสีทาอาคาร ขณะที่กำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และการแข่งขันในตลาดที่ยังเป็นไปอย่างเข้มข้น จะกดดันให้ผู้ประกอบการไม่สามารถส่งผ่านต้นทุนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อด้วยการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยได้มากนัก และกระทบต่ออัตรากำไรตามมา

อีกทั้ง ยังมีความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจะยิ่งชะลอการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกไป จากเดิมที่มีแนวโน้มระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่แล้ว โดย SCB EIC คาดว่าในปี 2026 ผู้ประกอบการจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลราว 39,000 หน่วย (-5%YOY) หดตัวต่อเนื่องจากในปี 2024-2025 ที่หดตัวราว -30% ถึง -40%YOY สำหรับในกรณีที่สงครามยืดเยื้อ คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2026 มีความเสี่ยงที่จะหดตัวลงถึง -10%YOY ซึ่งจะกระทบต่อรายได้และกระแสเงินสดของผู้ประกอบการในระยะข้างหน้าศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
 
แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ ท่ามกลางความผันผวนของราคาพลังงาน

ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างต้องติดตามสถานการณ์ และให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน และระบายสต็อกสินค้า เพื่อรักษาอัตรากำไรในช่วงที่ต้นทุนปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงต้องสร้างความยืดหยุ่นของห่วงโซ่อุปทาน ด้วยการจัดหาวัตถุดิบจาก Supplier อย่างหลากหลาย เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการขาดแคลนวัตถุดิบ รวมถึงอาจนำเทคโนโลยีมาใช้ เช่น Software หรือ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูล และคาดการณ์สถานการณ์ในกรณีต่าง ๆ เพื่อบริหารจัดการคำสั่งซื้อ ราคาขาย ต้นทุน ปริมาณการผลิต และสต็อกสินค้า ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถตัดสินใจทางธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

ผู้รับเหมาก่อสร้างจำเป็นต้องบริหารจัดการคำสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างล่วงหน้า อย่างสอดคล้องกับความต้องการใช้ รวมถึงสร้างความร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ค้าและผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างอย่างหลากหลาย เพื่อเป็นทางเลือก และลดความเสี่ยงในการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง นอกจากนี้ อาจปรับสัดส่วนในการเข้าประมูลงานโครงการภาครัฐ และภาคเอกชนอย่างสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงเร่งดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามแผน และส่งมอบงานตามสัญญา เพื่อให้สามารถเบิกจ่ายค่างวดงานตามกำหนด ซึ่งจะส่งผลให้ยังสามารถรักษาสภาพคล่องในการดำเนินธุรกิจได้

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างอย่างใกล้ชิด เพื่อร่วมกันบริหารต้นทุน รวมถึงเร่งสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ท่ามกลางต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น ผู้ประกอบการควรสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างอย่างใกล้ชิด ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ ไปจนถึงการก่อสร้าง เพื่อบริหารต้นทุนวัสดุก่อสร้างร่วมกัน เช่น กำหนดปริมาณการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างอย่างเหมาะสม ลดของเสียและความผิดพลาดจากการก่อสร้าง ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนวัสดุก่อสร้างลงไปได้ส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ ยังต้องเร่งสร้างรายได้และกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่อง โดยอาจทำการตลาดขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม รวมถึงปรับโมเดลธุรกิจเพื่อบรรเทาปัญหาด้านข้อจำกัดของกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง เช่น การเช่า การเช่าซื้อ (Rent to own)

ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการออกมาตรการบรรเทาผลกระทบสำหรับภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการลดภาษีนำเข้าวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิตวัสดุก่อสร้าง รวมถึงการช่วยเหลือผู้ประกอบการให้สามารถเข้าถึงแหล่งพลังงานได้อย่างทั่วถึง สำหรับงานโครงการภาครัฐอาจพิจารณาขยายอายุสัญญาชั่วคราวโดยงดเว้นค่าปรับ รวมถึงเร่งรัดการเบิกจ่ายค่า K เพื่อเพิ่มสภาพคล่องสำหรับผู้รับเหมาก่อสร้าง นอกจากนี้ อาจพิจารณามาตรการผ่อนคลายกฎระเบียบให้เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหรือพำนักระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งจะช่วยดึงดูดกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจากชาวต่างชาติได้

ในระยะข้างหน้า ภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ และสร้างความยืดหยุ่นเพื่อรับมือต่อความผันผวนของราคาพลังงาน ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เกิดบ่อยครั้ง รวมถึงความเสี่ยงอื่น ๆ เช่น ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก การเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาพลังงาน เป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการในภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ และสร้างความยืดหยุ่นเพื่อรับมือต่อความผันผวนของราคาพลังงานในระยะข้างหน้า ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน การเพิ่มสัดส่วนการใช้พลังงานทดแทน รวมถึงการลงทุนนำเทคโนโลยีมาใช้ เพื่อลดของเสียและความผิดพลาดในการผลิตวัสดุก่อสร้าง และการก่อสร้าง

ในส่วนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องสร้างขีดความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการพัฒนาที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน เช่น ที่อยู่อาศัยที่ได้รับการรับรองด้านความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การติดตั้งระบบ Solar rooftop, EV charger, เทคโนโลยี Smart home ที่ช่วยประหยัดพลังงาน รวมถึงการสร้างความร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน ซึ่งจะช่วยสร้างแบรนด์ให้เป็นผู้นำในการพัฒนาที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน และเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค ท่ามกลางความผันผวนของราคาพลังงานในระยะข้างหน้า