พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ชี้อาคารสำนักงานแข่งขันสูง แนะแนวทางเจ้าของอาคารเร่งปรับตัวรับดีมานด์ผู้เช่ายุคใหม่

• ตลาดอาคารสำนักงานยังอยู่ในภาวะซัพพลายล้น พลัส พร็อพเพอร์ตี้แนะผู้ประกอบการเร่งปรับรูปแบบอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่าในปัจจุบัน
  
• อำนาจการต่อรองอยู่ที่ฝั่งผู้เช่า ทำให้การแข่งขันในตลาดเข้มข้นขึ้น เจ้าของอาคารจึงต้องปรับตัวให้สอดรับกับความต้องการของตลาด เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นตัวเลือกของผู้เช่า
  
• เผยกลยุทธ์ปรับตัว ผ่านการแบ่งพื้นที่สำนักงานรองรับผู้เช่าหลากหลายรูปแบบ, ยืดหยุ่นการให้บริการของอาคารให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการทำงานยุคใหม่ และยกระดับมาตรฐานอาคารสู่ Smart Building, Green Building
  
• ชี้ “กายภาพของอาคาร” ยังเป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งในการตัดสินใจของผู้เช่า แต่ไม่จำเป็นต้องลงทุนปรับปรุงใหญ่ทั้งหมด สามารถโฟกัสการปรับตามลำดับความสำคัญและสอดคล้องกับงบประมาณ

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดอาคารสำนักงานในไทยยังมีการแข่งขันในระดับสูง และอำนาจการต่อรองส่วนใหญ่เป็นของผู้เช่า ภายใต้ภาวะซัพพลายอาคารสำนักงานที่ยังอยู่ในตลาดจำนวนมาก โดยตอนนี้ผู้เช่าไม่ได้พิจารณาเพียงทำเล แต่ให้ความสำคัญกับราคาและคุณภาพการใช้งานของอาคารมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่องค์กรต้องบริหารต้นทุนอย่างรอบคอบ

ด้วยเหตุนี้ เจ้าของอาคารจึงจำเป็นต้องปรับตัวให้สอดรับกับความต้องการของตลาด เพราะในภาวะที่ผู้เช่ามีอำนาจเลือกสูง อาคารที่ปรับตัวได้เร็วจะมีความได้เปรียบมากกว่า อีกทั้งยังถือเป็นโอกาสของอาคารเกรด B - C ในการยกระดับศักยภาพและเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และเป็นตัวเลือกลำดับต้นๆ

แนวทางสำคัญคือการยกระดับคุณภาพอาคาร เช่น หากเป็นอาคารเกรด C สามารถปรับให้มีมาตรฐานใกล้เคียงเกรด B หรืออาคารเกรด B ปรับให้ใกล้เคียงเกรด A เพื่อเพิ่มโอกาสในการดึงดูดผู้เช่า อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยบางประการที่ปรับเปลี่ยนได้ยาก เช่น ทำเลที่ตั้งนอกเมือง แต่ยังสามารถชดเชยได้ด้วยการพัฒนาปัจจัยด้านอื่น ๆ เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

ในขณะเดียวกัน รูปแบบการทำงานในปัจจุบันมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ทั้งการทำงานในออฟฟิศ Work from home และการกระจายสำนักงานไปยังหลายพื้นที่ ทำให้รูปแบบการใช้พื้นที่เปลี่ยนไปตามพฤติกรรมผู้เช่า

นายภคินระบุว่า แนวทางแรกคือการแบ่งพื้นที่สำนักงานให้มีห้องขนาดเล็กลง เพื่อรองรับองค์กรที่ไม่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตราการปล่อยเช่าและการใช้พื้นที่ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยสามารถดำเนินการผ่านการปรับเชิงกายภาพ เช่น การแบ่งปล่อยเช่าพื้นที่ที่มีขนาดเล็กลง ให้สอดรับกับกลุ่มลูกค้าที่ปรับขนาดองค์กรให้เล็กลง หรือลูกค้ากลุ่ม Startup ที่ไม่ได้ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่เกินไป ทั้งนี้ยกตัวอย่างอาคารสิริภิญโญ ที่พลัสฯ บริหาร มีการปรับแยกพื้นที่และสามารถเพิ่มประสิทธิภาพการปล่อยเช่าได้ดีขึ้น

ถัดมาคือการจัดการอาคารให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยไม่ใช่การผ่อนปรนจนกระทบมาตรฐานหรือความปลอดภัย แต่เป็นการออกแบบให้สอดรับกับรูปแบบการใช้งานของผู้เช่ายุคใหม่ เช่น การเข้าใช้อาคารแบบไม่เต็มเวลา การใช้งานออฟฟิศบางช่วงเวลา รวมถึงการรองรับการใช้งานล่วงเวลา (Over Time) และการใช้ระบบไฟฟ้านอกเวลาทำการ ทั้งนี้ จำเป็นต้องอาศัยระบบบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพควบคู่กัน เพื่อออกแบบกฎระเบียบให้เหมาะสมกับการใช้งานโดยรวมมากที่สุด

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือการยกระดับอาคารให้ได้มาตรฐานทั้งระดับประเทศและสากล โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีบทบาทมากขึ้นในการตัดสินใจของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นตราสัญลักษณ์ MEA ENERGY AWARDS, G-Green ตลอดจนมาตรฐานสากลอย่าง LEED และ WELL ซึ่งช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์อาคารและดึงดูดผู้เช่า โดยเฉพาะองค์กรที่ให้ความสำคัญกับมาตรการด้านความยั่งยืน ซึ่งเพิ่มสูงขึ้นในปัจจุบัน รวมถึงการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาใช้บริหารจัดการอาคาร เพื่อมุ่งสู่การเป็น Smart Building

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยแรกที่ผู้เช่ามองเห็นยังคงเป็น “กายภาพของอาคาร” ดังนั้นการปรับภาพลักษณ์ให้ทันสมัยขึ้นจึงยังมีความสำคัญ โดยไม่จำเป็นต้องรีโนเวททั้งอาคารซึ่งต้องใช้เงินลงทุนสูง แต่สามารถเลือกปรับเฉพาะจุด เช่น ทางเข้าอาคาร ล็อบบี้ ฟาซาด พื้นที่ส่วนกลาง และโซนพื้นที่ปล่อยเช่า โดยสามารถวางแผนเป็นเฟส (phase) ตามงบประมาณได้

ผู้ประกอบการอาคารยุคนี้จำเป็นต้องปรับตัวให้ทันกับความต้องการของลูกค้า และมองภาพตลาดให้ชัดเจน โดยเฉพาะในยุคที่การแข่งขันสูงและลูกค้ามีอำนาจต่อรอง การสร้างความโดดเด่นให้กับอาคาร หรือการปรับกลยุทธ์รูปแบบการปล่อยเช่า การสร้างพื้นที่หลากหลายรูปแบบเพื่อสร้างรายได้เพิ่ม เช่น การเปิดร้านอาหาร คาเฟ่ หรือการเพิ่มพื้นที่จอดรถ ล้วนเป็นแนวทางในการเพิ่มรายได้ รวมถึงยกระดับคุณภาพชีวิตและความสะดวกสบายให้แก่ผู้ใช้อาคาร

นายภคินมองว่า หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าได้ตามแนวทางดังกล่าว ไม่ว่าอาคารจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ เก่าหรือใหม่ ก็ยังสามารถเพิ่มโอกาสในการแข่งขันได้