ตลาดบ้ามือสองแข่งเดือด ไตจรมาสแรกและ 2 ใครจะอยู่หรือใครจะไป
ภาพรวมตลาดบ้านมือสองในปี 2026 (พ.ศ. 2569) ถือเป็น "พระเอก" ของฝั่งอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตสวนกระแสบ้านใหม่ (มือหนึ่ง) อย่างเห็นได้ชัดครับ เนื่องจากปัจจัยด้านราคาที่จับต้องได้ง่ายกว่า และทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้เมืองมากกว่า โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และนักวิเคราะห์ต่างมองตรงกันว่านี่คือขุมทรัพย์ของฝั่งผู้ซื้อในยุคนี้เลย
รายละเอียดการเติบโตในไตรมาส 1 และทิศทางในไตรมาส 2 มีดังนี้ครับ
ไตรมาส 1: โตแรงแซงทางโค้ง ครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่
ในไตรมาสแรกของปี ตลาดบ้านมือสองคึกคักมากและกลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งประเทศ สัดส่วนการโอนสูงถึง 67%: ในขณะที่บ้านสร้างใหม่ (มือหนึ่ง) มีสัดส่วนการโอนเหลือเพียง 33% เท่านั้น สะท้อนว่าคนหันมาซื้อมือสองกันเกินครึ่งตลาดแล้ว กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทมาแรงสุด: มียอดโอนในกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทเพิ่มขึ้นถึง 12.7% (คิดเป็นมูลค่าโตขึ้น 11.5%) โดยได้รับอานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองของภาครัฐ รวมถึงการแข่งขันปล่อยสินเชื่อรีไฟแนนซ์และโปรโมชันดุเดือดของสถาบันการเงินที่เข้ามาช่วยกระตุ้นตลาด ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ทะลักตลาด: มีบ้านที่โดนยึดและทรัพย์สินจากแบงก์เข้ามาเติมในตลาดเยอะมาก (มูลค่ารวมในตลาดประกาศขายแตะระดับ 1.2 ล้านล้านบาท) ซึ่งกลุ่มนี้ดึงดูดใจผู้ซื้อมากเพราะราคาเฉลี่ยต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันถึง 30%
ไตรมาส 2: ทรงตัวในระดับสูง แต่เผชิญแรงกดดันรอบด้าน
พอเข้าสู่ไตรมาสที่ 2 (ช่วงเมษายน - มิถุนายน) ตลาดบ้านมือสองยังคงรักษาโมเมนตัมความต้องการไว้ได้ดีกว่าบ้านมือหนึ่ง แต่เริ่มเห็นสัญญาณความท้าทายที่ต้องระวังเพิ่มขึ้น ต้นทุนบ้านใหม่ดันกระแสต่อเนื่อง: ตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ต้นทุนการก่อสร้างบ้านใหม่พุ่งสูงขึ้นราว 10% (ผลกระทบจากราคาที่ดินในเมืองและวิกฤตภูมิรัฐศาสตร์) ส่งผลให้บ้านใหม่ขยับราคาแพงขึ้นไปอีก ปัจจัยนี้ยิ่งผลักดันให้ผู้บริโภคที่สู้ราคาบ้านใหม่ไม่ไหว หลั่งไหลเข้ามาเลือกหา "บ้านมือสอง" มากขึ้น ความเข้มงวดของสินเชื่อยังเป็นกำแพงสูง: แม้ดีมานด์หรือความต้องการซื้อบ้านมือสองจะยังสูงอยู่ แต่ปัญหาใหญ่ในไตรมาส 2 คือ "กู้ไม่ผ่าน" โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จากธนาคารพาณิชย์สูงต่อเนื่อง เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังทรงตัวในระดับสูง (มากกว่า 90% ของ GDP) ภาพรวมตลาดอยู่ในช่วง "ปรับฐาน": สภาพตลาดโดยรวมในไตรมาส 2 ถูกประเมินว่าอยู่ในเกณฑ์ "พอไปได้ถึงทรงๆ" ฝั่งผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่เริ่มหันมาอัดแคมเปญลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อกบ้านใหม่ แต่อำนาจการต่อรองส่วนใหญ่ยังคงตกเป็นของ "ผู้ซื้อ" ที่มีความพร้อมทางการเงิน ซึ่งสามารถเลือกช้อปบ้านมือสองสภาพดีราคาถูกได้มากมายในตลาด
สรุปภาพรวม: ถ้าเทียบกันแล้ว ไตรมาส 1 คือช่วงที่ตัวเลขพุ่งทะยานอย่างโดดเด่น ส่วน ไตรมาส 2 เริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบระมัดระวัง เพราะแม้คนจะอยากได้บ้านมือสองมากแค่ไหน แต่ก็ต้องผ่านด่านตรวจความเสี่ยงและเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดของธนาคารให้ได้ก่อน
