ตลาดบ้ามือสองแข่งเดือด ไตจรมาสแรกและ 2 ใครจะอยู่หรือใครจะไป

ภาพรวมตลาดบ้านมือสองในปี 2026 (พ.ศ. 2569) ถือเป็น "พระเอก" ของฝั่งอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตสวนกระแสบ้านใหม่ (มือหนึ่ง) อย่างเห็นได้ชัดครับ เนื่องจากปัจจัยด้านราคาที่จับต้องได้ง่ายกว่า และทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้เมืองมากกว่า โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และนักวิเคราะห์ต่างมองตรงกันว่านี่คือขุมทรัพย์ของฝั่งผู้ซื้อในยุคนี้เลย

​รายละเอียดการเติบโตในไตรมาส 1 และทิศทางในไตรมาส 2 มีดังนี้ครับ

​ ไตรมาส 1: โตแรงแซงทางโค้ง ครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่

​ในไตรมาสแรกของปี ตลาดบ้านมือสองคึกคักมากและกลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งประเทศ ​สัดส่วนการโอนสูงถึง 67%: ในขณะที่บ้านสร้างใหม่ (มือหนึ่ง) มีสัดส่วนการโอนเหลือเพียง 33% เท่านั้น สะท้อนว่าคนหันมาซื้อมือสองกันเกินครึ่งตลาดแล้ว กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทมาแรงสุด: มียอดโอนในกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทเพิ่มขึ้นถึง 12.7% (คิดเป็นมูลค่าโตขึ้น 11.5%) โดยได้รับอานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองของภาครัฐ รวมถึงการแข่งขันปล่อยสินเชื่อรีไฟแนนซ์และโปรโมชันดุเดือดของสถาบันการเงินที่เข้ามาช่วยกระตุ้นตลาด ​ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ทะลักตลาด: มีบ้านที่โดนยึดและทรัพย์สินจากแบงก์เข้ามาเติมในตลาดเยอะมาก (มูลค่ารวมในตลาดประกาศขายแตะระดับ 1.2 ล้านล้านบาท) ซึ่งกลุ่มนี้ดึงดูดใจผู้ซื้อมากเพราะราคาเฉลี่ยต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันถึง 30%

​ ไตรมาส 2: ทรงตัวในระดับสูง แต่เผชิญแรงกดดันรอบด้าน

​พอเข้าสู่ไตรมาสที่ 2 (ช่วงเมษายน - มิถุนายน) ตลาดบ้านมือสองยังคงรักษาโมเมนตัมความต้องการไว้ได้ดีกว่าบ้านมือหนึ่ง แต่เริ่มเห็นสัญญาณความท้าทายที่ต้องระวังเพิ่มขึ้น ต้นทุนบ้านใหม่ดันกระแสต่อเนื่อง: ตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ต้นทุนการก่อสร้างบ้านใหม่พุ่งสูงขึ้นราว 10% (ผลกระทบจากราคาที่ดินในเมืองและวิกฤตภูมิรัฐศาสตร์) ส่งผลให้บ้านใหม่ขยับราคาแพงขึ้นไปอีก ปัจจัยนี้ยิ่งผลักดันให้ผู้บริโภคที่สู้ราคาบ้านใหม่ไม่ไหว หลั่งไหลเข้ามาเลือกหา "บ้านมือสอง" มากขึ้น ความเข้มงวดของสินเชื่อยังเป็นกำแพงสูง: แม้ดีมานด์หรือความต้องการซื้อบ้านมือสองจะยังสูงอยู่ แต่ปัญหาใหญ่ในไตรมาส 2 คือ "กู้ไม่ผ่าน" โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จากธนาคารพาณิชย์สูงต่อเนื่อง เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังทรงตัวในระดับสูง (มากกว่า 90% ของ GDP) ภาพรวมตลาดอยู่ในช่วง "ปรับฐาน": สภาพตลาดโดยรวมในไตรมาส 2 ถูกประเมินว่าอยู่ในเกณฑ์ "พอไปได้ถึงทรงๆ" ฝั่งผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่เริ่มหันมาอัดแคมเปญลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อกบ้านใหม่ แต่อำนาจการต่อรองส่วนใหญ่ยังคงตกเป็นของ "ผู้ซื้อ" ที่มีความพร้อมทางการเงิน ซึ่งสามารถเลือกช้อปบ้านมือสองสภาพดีราคาถูกได้มากมายในตลาด

ถ้าเทียบกันแล้ว ไตรมาส 1 คือช่วงที่ตัวเลขพุ่งทะยานอย่างโดดเด่น ส่วน ไตรมาส 2 เริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบระมัดระวัง เพราะแม้คนจะอยากได้บ้านมือสองมากแค่ไหน แต่ก็ต้องผ่านด่านตรวจความเสี่ยงและเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดของธนาคารให้ได้ก่อน

หากมองตลาดบ้านมือสองในภาพใหญ่ ต้องบอกว่า "ไม่มีจำนวนเจ้าที่ตายตัว" และไม่สามารถนับเป็นรายตัว 5 เจ้าหรือ 10 เจ้าเหมือนตลาดเซเว่นหรือค่ายมือถือได้ครับ เพราะโครงสร้างตลาดนี้มีผู้เล่นกระจัดกระจายและแบ่งออกเป็นหลายกลุ่มมาก ทว่าหากเราแบ่งตาม กลุ่มอิทธิพลหลักๆ ที่ครองส่วนแบ่งตลาดและแข่งขันกันอย่างรุนแรงในปัจจุบัน จะแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มใหญ่ ดังนี้

​1. กลุ่มสถาบันการเงิน และ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ (BAM, SAM, ธนาคารต่างๆ) กลุ่มนี้คือ "เสือนอนกิน" ที่มีทรัพย์ในมือมากที่สุด เพราะเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือบ้านที่หลุดจำนองมา
ผู้เล่นหลัก: BAM (บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์), SAM (บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท), และธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ (ธอส., กสิกรไทย, ไทยพาณิชย์, กรุงไทย) จุดเด่น: มีบ้านทั่วประเทศ ราคาค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับตลาด และมักจะมีโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษร่วมกับธนาคารเจ้าของทรัพย์

​2. กลุ่มบริษัทแพลตฟอร์มและเอเจนซีรายใหญ่ (Corporate Brokers / PropTech) ​กลุ่มนี้ทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการรวบรวมทรัพย์ จัดทำระบบค้นหา และบางเจ้าก็ซื้อมา Renovate (ปรับปรุง) เพื่อขายเอง เป็นกลุ่มที่ใช้เม็ดเงินการตลาดและระบบไอทีเข้าสู้สูงมาก ผู้เล่นหลัก: DDproperty, Livinginsider, Baania, PropertyHub (เน้นแพลตฟอร์มลงประกาศ) และกลุ่มที่เน้นรับฝากขาย/รีโนเวทอย่าง Bangkok Asset, Era, RE/MAX, รวมถึง HomeHug

​3. กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (Developers) ที่ลงมาเล่นเอง ค่ายอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ที่สร้างบ้านมือหนึ่งขาย เริ่มหันมาเปิดแผนกหรือบริษัทลูกเพื่อรับซื้อ-ฝากขาย "บ้านมือสอง" ของโครงการตัวเองหรือแบรนด์อื่น เพื่อช่วยให้ลูกค้าเก่าเทรดอิน (Trade-in) เปลี่ยนบ้านใหม่ได้ง่ายขึ้น ​ผู้เล่นหลัก: แสนสิริ (Sansiri Home Care / Sansiri Broker), เอพี ไทยแลนด์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์

​4. กลุ่มนายหน้าอิสระ และบริษัทรับรีโนเวทรายย่อย (Local Agents & Flippers) เป็นกลุ่มที่มีจำนวนเป็น หมื่นๆ รายทั่วประเทศ มีตั้งแต่เพจเฟบซุกในท้องถิ่น นายหน้าอิสระที่ดูแลเฉพาะโซน (เช่น นายหน้าโซนบางใหญ่, นายหน้าโซนรังสิต) ไปจนถึงกลุ่มนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทแล้วขายต่อ (Flippers) ถึงแม้จะเป็นรายย่อย แต่เมื่อรวมกันแล้วถือเป็นสัดส่วนที่ใหญ่มากในตลาด
ปัจจุบันตลาดบ้านมือสองไม่ได้แข่งกันที่จำนวนเจ้า แต่แข่งกันที่ "ความโปร่งใสของข้อมูล" และ "ความง่ายในการยื่นกู้"  เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อยากขึ้น (เข้มงวดเรื่องหนี้ครัวเรือน) เจ้าไหนที่มีระบบช่วยตรวจเช็กเอกสาร ประเมินราคาได้แม่นยำ และช่วยดันเคสกู้แบงก์ให้ลูกค้าได้ดีกว่า เจ้าเน้นจะได้เปรียบที่สุดในตลาดปัจจุบัน

หากต้องการคำตอบว่า "เจ้าไหนครองตลาดมากที่สุด" ต้องแบ่งคำตอบตามประเภทของผู้เล่นในตลาดเพราะบทบาทของแต่ละเจ้าไม่เหมือนกัน (ฝั่งหนึ่งคือคนที่มีทรัพย์ในมือเยอะที่สุด อีกฝั่งคือแพลตฟอร์มที่มีคนใช้หาบ้านเยอะที่สุด) โดยสรุปได้ดังนี้

​1. ฝั่ง "เจ้าของทรัพย์" (ผู้ที่มีบ้านมือสองในมือมากที่สุด) ถ้าพูดถึงองค์กรที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) และบ้านมือสองหลุดจำนองในครอบครองมากที่สุดในประเทศไทย ตลาดนี้ถูกผูกขาดโดย "กลุ่มสถาบันการเงินและ AMC" 

ผู้ครองตลาดอันดับ 1 (กลุ่มธนาคาร): ธนาคารพาณิชย์และธนาคารรัฐรวมกัน ครองส่วนแบ่งทรัพย์มือสองในตลาดสูงถึง 63% (นำโดยธนาคารยักษ์ใหญ่อย่าง ธอส., กสิกรไทย, และไทยพาณิชย์)
​

ผู้ครองตลาดอันดับ 1 (บริษัทบริหารสินทรัพย์): BAM (บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์) คือบริษัทเอกชนที่ใหญ่ที่สุด ครองส่วนแบ่งทรัพย์สินรอการขายอยู่ประมาณ 22% ของทั้งตลาด (มีทรัพย์ในมือเฉลี่ยกว่า 14,000 รายการ) ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 15% เป็นของ SAM และ AMC เจ้าอื่นๆ

​2. ฝั่ง "แพลตฟอร์ม / มาร์เก็ตเพลส" (ที่มีคนใช้ค้นหาและลงประกาศมากที่สุด) ​หากมองในมุมของ PropTech หรือเว็บบอร์ด/แอปพลิเคชันที่เป็นตัวกลางให้คนเข้ามาลงประกาศซื้อ-ขาย-เช่า บ้านมือสอง ปัจจุบันเป็นการขับเคี่ยวกันของ 2 ยักษ์ใหญ่ที่กินส่วนแบ่งเค้กแทบจะทั้งหมดในตลาด: DDproperty (ในเครือ PropertyGuru): เป็นพี่ใหญ่และแบรนด์ที่คนไทยคุ้นเคยที่สุด มีจุดเด่นด้านจำนวนประกาศ (Listings) ที่มหาศาล ระบบ SEO ติดหน้าแรก Google แทบทุกคีย์เวิร์ด และมีดาต้าข้อมูลเชิงลึกที่แข็งแกร่งที่สุดในแง่ของ Search Volume Livinginsider: คู่แข่งที่เติบโตขึ้นมาอย่างร้อนแรงและกลายเป็นผู้นำในกลุ่ม "ผู้ใช้งานจริง (Active Users)" โดดเด่นมากในกลุ่มคอนโดมิเนียมและนายหน้า (Agents) เนื่องจากระบบหลังบ้านใช้งานง่าย มีฟีเจอร์ช่วยดันประกาศ และคอมมูนิตี้นายหน้าที่เหนียวแน่น หากมองหา "ตัวบ้าน" ที่ประกาศขายในตลาดเกือบครึ่งหนึ่งหลุดมาจาก BAM และระบบธนาคาร แต่ถ้ามองหา "พื้นที่ทำมาหากิน/ค้นหา" ตลาดถูกยึดครองโดย DDproperty และ Livinginsider เป็นหลัก