อสังหาฯภูเก็ตขยายตัวรับผู้ซื้อต่างชาติ

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดเผย “ตลาดวิลล่าในภูเก็ตยังคงได้รับปัจจัยหนุนจากกลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในภูเก็ตอย่างต่อเนื่อง โดยโครงการเปิดใหม่ในปี 2566 มีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 740 หน่วย หรือคิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 126.3 เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยที่ราคาขายของวิลล่าในปี 2023 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าโดยเฉลี่ยอยู่ร้อยละ 3.5 และมียอดขายเติบโตเพิ่มมาที่ประมาณ 651 หน่วยหรือคิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 109.3 เมื่อเทียบกับปี 2565ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีอัตราการเติบโตที่ดีเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยโครงการเปิดใหม่ในปี 2566 มีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 4,081 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 333.7 เมื่อเทียบกับปี 2565 และอัตราการเติบโตราคาขายคอนโดมิเนียมโดยเฉลี่ยอยู่ร้อยละ 4.8 มียอดขายเติบโตเพิ่มมาที่ประมาณ 3,892 หน่วย หรือคิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 393.2 เมื่อเทียบกับปี 2565”

            นายณัฎฐากล่าวเสริมว่า “บริเวณบางเทาและเชิงทะเลยังคงเป็นที่นิยมในการเลือกที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติแต่เนื่องจากที่ดินในการพัฒนามีน้อยลงอีกทั้งราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้การขยายตัวของวิลล่ากระจายตัวไปยังบริเวณที่ห่างจากทะเลในระยะ 5-10 กิโลเมตร ซึ่งอยู่ในบริเวณพรุจำปาและบางโจซึ่งเป็นบริเวณที่อยู่ถัดมาจากโซนบางเทาและเชิงทะเลและการเข้ามาของชาวต่างชาติทำให้โรงเรียนนานาชาติมีจำนวนนักเรียนต่างชาติเพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลให้ความต้องการในด้านที่อยู่อาศัยทั้งวิลล่าและคอนโดมิเนียม ทั้งในแง่ซื้อและเช่ามีความต้องการเพิ่มตามไปด้วย”

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ณ ปี 2566 มีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องทั้งในส่วนของวิลล่าและคอนโดมิเนียม โดยจากการอ้างอิงข้อมูลด้านการท่องเที่ยวในปี 2566 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เข้ามาในภูเก็ตจำนวน 8,376,464 เพิ่มขึ้นมาประมาณ 2.5 เท่าของปีที่แล้ว โดยชาวต่างชาติที่มีจำนวนเข้ามามากที่สุดคือ มาเลเซีย รัสเซีย ยุโรป จีนและอินเดีย ซึ่งจากการที่ทางรัฐบาลได้มีการอนุมัติวีซ่าฟรีให้กับนักท่องเที่ยวส่งผลให้ในช่วงปลายปีจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาเที่ยวในภูเก็ตมากขึ้นและจากจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นส่งผลให้ความต้องการของทั้งคอนโดมิเนียมและวิลล่าเพิ่มขึ้นอีกด้วย นอกจากนี้การลงทุนในภาคเอกชนก็กลับมาขยายตัวซึ่งได้มีการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรม ทำให้ในปีนี้อุปทานและอุปสงค์คอนโดมิเนียมและวิลล่าเติบโตใกล้เคียงกับปี 2562 อย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะยังไม่เทียบเท่ากับปี 2562 ก็ตาม

อุปทานวิลล่าสะสมในปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 5,137 หน่วย โดยในปีนี้มีอุปทานเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 740 หน่วย จาก 50 โครงการ อุปทานตลาดวิลล่าเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 126.3 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาและจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในปีนี้มีการขยายตัวสูงใกล้เคียงกับปี 2562 บริเวณเชิงทะเลและบางเทายังเป็นบริเวณที่นิยมในการสร้างวิลล่าที่มากที่สุด โดยในปัจจุบันโซนเชิงทะเลและบางเทามีที่ดินเหลือน้อยอีกทั้งราคาที่ดินสูงขึ้นทำให้ราคาวิลล่าก็ปรับตัวสูงขึ้นตาม ผู้ประกอบการร่ายย่อยจึงขยายการพัฒนาวิลล่ามายังโซนที่ใกล้เคียง จากการเก็บข้อมูลพบว่าวิลล่าที่เปิดใหม่นั้นมีการขยายพื้นที่ไปยังบริเวณโซนพรุจำปาและบางโจ ที่เป็นพื้นที่บริเวณที่ติดกับโซนเชิงทะเล

จากการเก็บข้อมูลของทางฝ่ายวิจัย พบว่าตลาดวิลล่าในภูเก็ตมีการขยายตัวได้ดี โดยสะท้อนได้จากยอดขายทั้ง 12 เดือนที่ผ่านมาของปี 2023 ยอดขายวิลล่าในภาพรวมมีจำนวน 651 หน่วย เพิ่มขึ้นอัตราที่ร้อยละ 109.3 เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักมาจากที่ชาวรัสเซียเข้ามาท่องเที่ยวจำนวนมากและเลือกซื้อวิลล่าอยู่อาศัยกับครอบครัวเป็นบ้านหลังที่สองหรือสำหรับการลงทุน จึงส่งผลให้ตลาดวิลล่าในปีนี้เติบโตได้ดีเพราะได้รับแรงขับเคลื่อนจากกลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียและชาวยุโรป โดยเฉพาะบริเวณโซนบางเทาและเชิงทะเล ที่มีจำนวนหน่วยขายที่สูงที่สุดเมื่อเทียบกับโซนอื่นและมีอัตราการที่ใกล้เคียงกันที่ร้อยละ 32 หรือคิดเป็นร้อยละ 60 ของจำนวนหน่วยขายได้ทั้งหมด โดยบริเวณดังกล่าวเป็นบริเวณที่ได้รับความนิยมสูงเพราะการมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครอบคลุมและเป็นสิ่งที่สนับสนุนพื้นที่ ทำให้โครงการวิลล่าในย่านนี้มีราคาที่ค่อนข้างสูงส่วนใหญ่ชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งทางการเงินที่ดีจะเลือกอยู่อาศัยในย่านนี้

หมายเหตุ: บริเวณที่มีราคาขายปรับตัวลงเป็นบริเวณที่มีอายุโครงการมากกว่า 10 ปี และปัจจุบันยังไม่มีโครงการเปิดใหม่ในบริเวณดังกล่าว

ในส่วนอุปทานคอนโดมิเนียมสะสมในปี 2023 มีจำนวน 28,057 หน่วย อุปทานตลาดคอนโดมิเนียมก็เติบโตขึ้นอย่างมากเช่นกัน โดยโครงการเปิดใหม่ในปี 2566 มีจำนวนประมาณ 4,081 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นมาที่อัตราร้อยละ 333.7 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และการเปิดโครงการใหม่ส่วนใหญ่จะอยู่ในบริเวณโซนลายันและบางเทา และจากการเก็บข้อมูลเพิ่มเติมพบว่าในปี 2024 จะมีอุปทานเติบโตเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2023 เพิ่มขึ้นขึ้นมาที่ประมาณ อัตราร้อยละ 50

ความต้องการคอนโดมิเนียมในปีนี้มีการเคลื่อนไหวได้ดีกว่าปีที่ผ่านมา โดยในปี 2566 จำนวนหน่วยขายได้ของคอนโดมิเนียมมีจำนวนทั้งสิ้น 3,852 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นมาที่ร้อยละ 393.2 จากปีที่แล้ว โดยจำนวยหน่วยขายได้ใหม่ดังกล่าวนั้นใกล้เคียงกับปี 2562 อย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามาจะยังน้อยกว่าในปี 2562 ก็ตาม แต่จากยอดขายได้ใหม่ที่เกิดขึ้นกลับมีจำนวนหน่วยขายที่สูงที่สุดจากยอดขายได้ในอดีตที่ผ่านมา ซึ่งจากความต้องการนี้สะท้อนให้เห็นคอนโดมิเนียมภูเก็ตมีสภาวะการฟื้นตัวได้ดีตามอัตราการเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยว โดยโซนที่ชาวต่างชาติเลือกซื้อนั้น คือ โซนลายันและบางเทาซึ่งคิดเป็น 58% ของจำนวนหน่วยขายได้ทั้งหมด เช่นเดียวกับกับช่วงราคาในปีนี้พบว่าในภาพรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกพื้นที่ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8%

แนวโน้มในอนาคต

คาดการณ์สิ่งที่จะเกิดขึ้นของที่อยู่อาศัยวิลล่าและคอนโดมิเนียมในภูเก็ตโดยเฉลี่ยทุกพื้นที่ของปี 2024

แนวโน้มที่น่าจับตามอง

การท่องเที่ยว การเปิดฟรีวีซ่าในหลายๆ ประเทศจะส่งผลให้ความต้องการทั้งวิลล่าและคอนโดมิเนียมในรูปแบบเช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาวเพิ่มขึ้น

ราคาที่ดิน ที่ดินบริเวณที่ใกล้ทะเลและเป็นที่นิยมอย่างโซนบางเทาและเชิงทะเล รวมถึงที่ดินติดหาดในบริเวณอื่นที่สำคัญจะมีราคาขายที่สูงขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้พัฒนารายย่อยต้องขยับการพัฒนาโครงการไปยังบริเวณใกล้เคียงหรือห่างทะเลออกไปเนื่องจากไม่สามารถสู้กับผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีต้นทุนที่ดีกว่าได้

ผู้ซื้อชาวต่างชาติ การพัฒนาโครงการในบริเวณเป็นที่นิยมจะทำให้เกิดความต้องการของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความมั่งคั่งทางการเงิน โดยกลุ่มดังกล่าวจะสนใจไปที่วิลล่าในการอยู่อาศัยและซื้อคอนโดในการลงทุน

การลงทุนในภาคเอกชน ผู้ประกอบการในภาคเอกชนมองเห็นโอกาสการลงทุนและทยอยเข้ามาพัฒนามากขึ้น โดยการพัฒนาจะเป็นโครงการในรูปแบบผสมผสานส่งผลต่อการแข่งขันของอสังหาฯ เพิ่มขึ้นอีก ซึ่งอาจเกิดสภาวะกดดันในการแข่งขันของผู้ประกอบการท้องถิ่น